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¿Cómo quitar la cláusula suelo de tu hipoteca? por @ViaAsesores

El pasado Martes tuve el placer de aportar mi granito de arena invitado por Javier Orive en el magazine de su recién estrenada + Radio Marca Murcia, el tema abordado fue la cláusula suelo que aplican los bancos a las hipotecas y todo ello en relación a la reciente iniciativa del Gobierno de la Región de Murcia en apoyo a los afectados, consecuencia directa de la Sentencia del Tribunal de Justicia Europeo y la subsiguiente del Tribunal Supremo, que dictó sentencia contra dichas cláusulas suelo.

Como se expuso en el programa, esta sentencia, contra lo que pueda parecer, no es la cura de todos los males para los hipotecados, de hecho es obvio que trata de contentar a la Unión Europea y al mismo tiempo no perjudicar mucho el gran negocio de las entidades financieras.

En ningún caso esta sentencia supone la liberación automática para los hipotecados en esta situación, sino que da una vía para que de forma individual se pueda reclamar y tratar de que sea eliminada.

 viajuridico

Pero, quizá os preguntéis … ¿En qué consiste la cláusula suelo?:

Intentando simplificar la respuesta, se trata del tipo de interés mínimo que en cualquier caso se pagaría por parte del hipotecado, aunque el Euribor más el tipo adicional contratado fueran inferiores, por ejemplo, si el Euribor está al 0,5% y contratamos un 0,5% adicional, deberíamos pagar nuestra hipoteca al 1% de intereses, pero si la cláusula suelo indica que el mínimo es un 4%, ese es el tipo de interés que os aplicará vuestro banco, puede parecer poco, pero realmente es mucho, máxime cuando sabemos que las hipotecas se han firmado a 20, 25, 30 años o más y la suma de importes en concepto de intereses durante estos períodos supone una elevada cuantía.

El Tribunal Supremo abre la vía a reclamar por falta de transparencia en la contratación hipotecaria, contrariamente a los argumentos esgrimidos por Tribunales de Instancia, que en distintos casos habían anulado cláusulas de este tipo por ser abusivas.

Por tanto estamos ante una situación distinta, se entiende que no existe abuso, son contratos entre las partes y sólo en determinados casos se puede reclamar con opciones, dado que la sentencia sienta jurisprudencia y sus criterios deben ser directamente aplicables por los Tribunales de inferior rango.

¿Cuándo podemos reclamar?

Fundamentalmente en tres casos:

1. Cuándo no se ha firmado la oferta vinculante o bien en ella no aparece el tipo de interés suelo;

2. Cuándo el suelo perjudica al hipotecado y por el contrario no hay techo o bien el techo es inalcanzable (p.ej. el máximo tipo de interés fijado como techo es un 15%, totalmente imposible en una hipoteca)

3. Cuándo suelo y techo están en el contrato, pero no se ha informado debidamente, queda perdida la cláusula entre 60 páginas de contrato o ni tan siquiera está señalada como ‘cláusula suelo’, siendo obligación de banco y notario informar al respecto.

¿Cómo actuar para eliminarla?

En primer lugar hay que tener claro que cualquier acción se hace a futuro, la sentencia no tiene carácter retroactivo en ningún caso, ni tampoco ha cambiado nada ‘de oficio’, es necesario que actúe quien se considere perjudicado.

Lo normal es negociar con la entidad financiera, yo recomiendo que esta gestión te la haga tu asesoría o bien tu abogado, si no tienes conocimientos o no te sientes seguro al respecto, aunque hay muchas probabilidades de que nuestro banco trate de escaparse por la tangente, en cuyo caso sólo quedaría efectuar las pertinentes reclamaciones por escrito a la entidad financiera, posteriormente al Banco de España y finalmente reclamar judicialmente demandando al banco, por supuesto, si no quieres esperar o crees que no se conseguirá nada, puedes tirar por la calle de en medio y comenzar acciones judiciales de inmediato.

En 2012 estuve en el paro 1/2 año y me sale a pagar la Renta, por @ViaAsesores

Esta es una pregunta muy habitual a la hora de hacer la declaración de Renta, sobre todo en estos tiempos que corren en los que se trabaja en varias empresas de forma temporal o por desgracia hay un despido en la empresa que venías trabajando y parte del año se perciben prestaciones por desempleo.

Es algo habitual y por supuesto es muy normal no comprender el motivo, no entra en la lógica de alguién que desconoce la mecánica del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas. No creais, que a veces a los profesionales nos resulta complicado hacerlo entender, básicamente porque aquí entran cuestiones en las que es dificil entender como justo este aspecto de la normativa y que el contribuyente doliente lo asuma, si tienes que pagar una cantidad relativamente elevada y estás en el paro, como para no estar fastidiado.renta-2012

Voy a intentar explicar los motivos con un ejemplo en el que incluyo gráficos para que se entienda mejor, son números reales de cálculo de retenciones, aunque he quitado algunos elementos para simplificar, como por ejemplo los gastos de seguridad social, además de hacer los números en base a lo que le saldría a una persona soltera, sin hijos, ni deducciones o rebajas posibles.ingresos 1 pagador

Como veis en la figura 1, este contribuyente estuvo trabajando parte de 2012 y tuvo unos ingresos brutos en nómina, rendimientos del trabajo, por un importe total de 16.695,72 euros, por los cuales su empresa tuvo que retenerle 2.170,44 euros, correspondiente al 13% que legalmente debía aplicarse.

En la figura 2 vemos que esta persona fue despedida y tuvo unas percepciones de desempleo en 2012 por un importe total de 5.000,00 euros (sería el mismo cálculo si habláramos de 5.000,00 euros por un nuevo trabajo con contrato indefinido o una baja médica en la que se cobran 5.000,00 euros de la Mutua, por ejemplo). Al tener unos ingresos de 5.000,00 euros en 2012, no se llega al importe mínimo para aplicar retenciones, por tanto la retención sería de Cero euros.VIA-ASESORES-VIAASESORES

En la figura 3 ya hemos procedido a realizar la integración de rentas, al realizar la Renta 2012 sumamos todos los ingresos (y por supuesto los gastos, aunque en este caso simplificamos y no hay gastos) y vemos que al tener 21.695,72 euros (16.695,72 euros + 5.000,00 euros) la tarifa sería de un 16%, que es la retención que habría correspondido de tener estos ingresos sólo de un pagador.  El 16% de estos ingresos nos da un importe de 3.471,32 euros que tendríamos que pagar a la Agencia Tributaria en esta Renta 2012, como hay pagos anticipados en retenciones por un importe de 2.170,44 euros, faltaría por ingresar un total de 1.300,87 euros.

Imagen 015¿Y de donde sale esta cantidad de 1.300,87 euros? Fácil, si nos vamos a la figura 1, vemos que se aplicó un 13% de retención, como el tipo final es el 16%, aplicamos un 3% adicional a los 16.695,72 euros de ingresos y nos da un importe de 500,87 euros ingresados de menos. Por otra parte, vamos a la figura 2 y vemos que se aplicó un 0% de retención, por tanto aplicamos la diferencia de un 16% a los 5.000,00 euros, lo cual nos da un importe de 800,00 euros. Si sumamos 500,87 euros y 800,00 euros nos da el resultado de 1.300,87 euros, que es la cantidad que nos falta por pagar a nuestros amigos de la AEAT.

Fácil ¿No? En cualquier caso, si teneis dudas o preferis que os revisemos vuestro borrador o que os confeccionemos la renta, estamos a vuestra disposición. Imagen 071

 

Nuestro teléfono 868 954 838

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y por supuesto en nuestras oficinas

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Vía Asesores Jurídicos - Fernando Zaplana Consulting

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